Andelsboliger – værdiansættelse af ejendommen i forbindelse med opgørelse af værdien af andelsbeviset

I forbindelse med overdragelse af andele i andelsboligforeninger har foreningen mulighed for at vælge mellem 3 vurderingsprincipper for ejendommen. Dette fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2. Du kan læse mere om hvilke 3 vurderingsprinsipper der er tale om i denne artikel. 

Kom i kontakt med en specialist

Vurderingsprincipper for ejendommen

I forbindelse med overdragelse af andele i andelsboligforeninger har foreningen mulighed for at vælge mellem 3 vurderingsprincipper for ejendommen. Dette fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2. Mulighederne er følgende:

  • (a) Anskaffelsesprisen
  • (b) Handelsværdi (valuarvurdering) den ikke må være ældre end 18 måneder
  • (c) Offentlig ejendomsværdi

Hertil kan tillægges værdien af forbedringer som er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.

Der er dog den begrænsning, at andelsboligforeningen de første 2 år efter stiftelsen skal anvende anskaffelsessummen når foreningen er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

Gælden i ejendommen skal medtages til følgende værdier:

  • Pantebrevsgæld (a)
  • Kursværdi af gælden tillagt kursværdien af renteaftaler (b) (c)

Nedenfor gennemgås de forskellige metoder som kan anvendes ved opgørelse af værdien af andelsbeviset.

(A) Anskaffelsesprisen

Denne værdiansættelse anvendes af mange andelsboligforeninger i de første år. Værdien er enkel at opgøre og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien. Samtidig er der den fordel, at kursværdien af gælden kun skal medtages til pantebrevsgælden – der skal altså ikke foretages kursregulering hvilket kan være en stor fordel. Dette betyder også, at eventuelt negativ værdi af renteaftale ikke skal medtages som gæld.

Ulempen er, at udviklingen i ejendomspriserne ikke indregnes.

(B) Handelsværdi (valuarvurdering)

Kravene til valuarvurderinger er blevet skærpet i 2018. Dette er sket med bekendtgørelse om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar. Denne bekendtgørelse er trådt i kraft for vurderinger foretaget efter 1. oktober 2018.

Der stilles større krav til valuaren bl.a.:

  • Uddannelseskrav
  • Ansvarsforsikring
  • Kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme
  • Beregningsmetode
  • Driftsbudget herunder lejefastsættelse
  • Driftsbudget herunder krav til vedligeholdelse og administration
  • Besigtigelse af ejendommen
  • Krav til præsentation i vurderingsrapport – herunder en lang række oplysningskrav

Ovenstående krav har medført ekstra arbejde for valuaren og derfor er prisen for valuarvurderingerne steget. Vurderingen er gældende i 18 måneder, og kan derfor ikke anvendes i 2 regnskabsår. Derfor vil det i praksis være nødvendigt at få udarbejdet en valuarvurdering hvert år.

Den seneste tid har der været stor fokus på udenlandske kapitalselskabers forhøjelse af huslejer i udlejningsejendomme i forbindelse med moderniseringer. Ministeren har derfor varslet med ændringer i forbindelse med indregning af disse i moderniseringer i huslejen.

Valuarvurderingen som foretages for ejendomme ejet af andelsboligforeninger er udarbejdet efter samme regler som for udlejningsejendomme – og dette betyder, at der ved vurderingen er indregnet moderniseringspotentiale. Og hvis muligheden for indregning beskæres eller falder bort vil det betyde at værdien opgjort efter valuarmetoden falder betydeligt.

Copenhagen Economics har for EjendomDanmark udarbejdet rapport ”Regulering af private udlejningsejendomme – Konsekvenser af et indgreb i boligreguleringslovens § 5 stk. 2 ”. Denne rapport konkluderer, at andelsboliger i København vil falde 50-65 % af andelsboligernes værdi – hvis muligheden for indregning bortfalder.

Fordelen ved denne metode er, at udviklingen af ejendomspriserne indregnes i værdien.

Ulempen er udgifterne til valuarvurdering – samt usikkerheden omkring indregning af moderniseringspotentialet.

(C) Offentlig ejendomsværdi

Denne værdiansættelse er tidligere blevet brugt af mange andelsboligforeninger. Problemet med denne værdiansættelse er, at SKAT ikke har foretaget nye vurderinger siden 2012. Værdien efter den offentlige ejendomsværdi er derfor ofte en del lavere end handelsværdien. Og dette medfører så, at andelshaverne kunne få en højere pris for andelen hvis de anvendte valuarvurdering.

I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT. Disse nye vurderinger skulle så gerne vise handelsværdien for ejendommen – ulempen er dog, at denne vurdering er fratrukket 20 %. Det er lagt ind for at undgå for høje vurderinger. Det må derfor antages, at de fremtidige offentlige vurderinger vil være mindre end handelsværdien.  

Fordelen er at det er nemt at anvende denne. Men om den nye vurdering så er tæt på handelsprisen – ja det må vi vente og se.

Ulempen er, at værdien ikke er ajour med den aktuelle handelspris ligesom gælden skal medtages til kursværdi.

Hvad skal andelsboligforeningen så gøre

I forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten for andelsboligforeningen skal værdien af andelene opgøres. Der skal derfor foretages en konkret vurdering af hvilken værdi foreningen ønsker at medtage ejendommen til.

Ønskes den højeste værdi, må der foretages en beregning heraf. Herunder skal det også vurderes om det giver mening, at få foretaget en valuarvurdering, eller det blot er en ekstra udgift for foreningen. Og hvad med risikoen for, at reglerne bliver ændret for valuarvurderingerne. Som medfører lavere værdier – og måske krav om erstatning mod foreningen fra køberne.

Ja der er mange overvejelser som andelshaverne skal gøre sig i forbindelse med valg af vurderingsmetode for ejendommen. I den sidste ende er det andelsboligforeningen der selv skal tage stilling til hvorledes den sikrer en stabil andelskrone.

Du er altid velkommen til at booke et uforpligtende møde, hvor den lokale revisor står klar til rådgive dig om netop din situation. 

Book et uforpligtende møde

 

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

og modtag nyttige og faglige informationer samt spændende nyheder automatisk fremadrettet.