Dødsbo - værdiansættelse af fast ejendom

I et dødsbo med to arvinger (brødre) var det væsentligste aktiv en fast ejendom.

Brødrene udarbejdede en skriftlig aftale om, at de ved opgørelsen af boet skulle stilles lige under hensyntagen til, at boets faste ejendom havde en værdi på 6,0 mio. kr. Samme dag solgte boet den faste ejendom til den ene af brødrene. Salgsprisen udgjorde den offentlige ejendomsvurdering 3,3 mio. kr. med fradrag af 15 %, hvilket vil sige en salgspris på godt 2,8 mio. kr. Den købende bror underskrev samtidig en erklæring om, at han uden vederlag gav afkald på al arv i boet for sig og sine arvinger. Desuden blev der udarbejdet et gældsbrev på godt 800.000 kr. mellem de to brødre, hvor den købende bror var skyldner.

Denne fremgangsmåde betød, at de to brødre var blevet ligestillet med hensyn til arv efter faderen. Da ejendommen var solgt til 3,2 mio. kr. under den aftalte handelsværdi, var der dermed et tilsvarende mindre beløb, der skulle betales boafgift af. Umiddelbart en afgiftsbesparelse på 480.000 kr.

Det afgivne arveafkald betød, at denne bror ikke var arving i boet.

Skattestyrelsen var af den opfattelse, at den ikke arveberettigede bror havde købt ejendommen for billigt af boet. Handelsværdien udgjorde 6,0 mio. kr., nemlig den værdi brødrene havde aftalt. Da ejendommen var købt for godt 2,8 mio. kr., havde han umiddelbart fået en gave på 3,2 mio. kr. Skattestyrelsen ansatte dog kun gaven til 1,6 mio. kr., idet de 3,2 mio. kr. blev nedsat med det til broderen udstedte gældsbrev og tillige værdien af arveafkaldet, hvilket blev opgjort til 800.000 kr. (50 % af arvebeholdningen). Gaven på 1,6 mio. kr. beskattede Skattestyrelsen som personlig indkomst.

Landsskatteretten, byretten og nu endelig Østre Landsret stadfæstede Skattestyrelsens afgørelse.

Dommen er offentliggjort i SKM2019.95.

 

Kommentarer

skal man ikke gøre!

Det er ikke første gang, domstolene har behandlet fast ejendom i et dødsbo, hvor man ved fordeling af arven tog hensyn til den ønskede værdiansættelse af fast ejendom.

I 2016 nåede en sådan sag til Højesteret.

Det fremgår af 1982-cirkulæret, at hvis en fast ejendom værdiansættes til en kontantværdi, der ligger inden for intervallet +/- 15 % af den offentlige vurdering, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften.

Højesteret tog i dommen fra 2016 stilling til, om et dødsbo har et retskrav på at udlægge fast ejendom til en arving til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %.

Højesterets konklusion var, at de i 1982-cirkulæret angivne retningslinjer for værdiansættelse af fast ejendom kun er vejledende. Skattestyrelsen er derfor berettiget til at anmode skifteretten om at udmelde sagkyndige til at vurdere handelsværdien. Højesteret tilføjer dog, at Skattestyrelsen skal acceptere en værdiansættelse indenfor intervallet +/- 15 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret fandt med henvisning til skifterettens udtalelse, at der forelå særlige omstændigheder, og Skattestyrelsen var derfor berettiget til at få foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommene. Ejendommene var efter arvingens overtagelse, men før boet blev afsluttet, blevet vurderet af kreditforeningen til højere værdier end ejendomsværdierne med tillæg af 15 %. Endvidere havde arvingen af de faste ejendomme givet arveafkald på 2,1 mio. kr. af sin arv til boets øvrige arvinger.

Sådan skal man heller ikke gøre!

Begge domme viser, at arvingerne er enige om, at værdien af de faste ejendomme er højere end den offentlige ejendomsvurdering. Det betyder alt andet lige, at så må parterne acceptere en højere boafgift, hvis det er en højere handelsværdi, der skal anvendes i forbindelse med en ”ligelig” fordeling af arven.

 

Skatteinformation August 2019 - REVITAX