Salg af sommerhus til eneaktionær - Pris?

Ved overdragelse af aktiver fra et selskab til eneaktionæren skal overdragelsesprisen fastsættes til værdien i handel og vandel (armslængdeprincippet).

Det følger af Den Juridiske Vejledning, at ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentlige ejendomsvurdering. Skattestyrelsen er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Som eksempel herpå henvises til en højesteretsdom fra 2013, hvor en af selskabet ejet lejlighed, der var udlejet til eneaktionærens søn, var vurderet som udlejet, hvilket vil sige en vurdering på 50 % af en normal ejendomsvurdering.

Endvidere er det fast praksis, at hvis en ejendom er ombygget mv. siden den seneste offentlige ejendomsvurdering, er vurderingen heller ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Sagen for Højesteret omhandler en eneaktionær, der ønskede at købe et sommerhus af det af ham ejede selskab. Han anmodede Skattestyrelsen om et bindende svar på, hvorvidt salgsprisen kunne fastsættes til den offentlige ejendomsvurdering, der udgjorde 5 mio. kr. Skattestyrelsens vurderingsafdeling besigtigede ejendommen og fandt, at sommerhusets handelsværdi udgjorde 10 mio. kr. Det bindende svar lød derfor på, at overdragelsesprisen skulle fastsættes til 10 mio. kr.

Det bindende svar blev påklaget til Landsskatteretten, der ikke kunne tiltræde, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Skatteministeriet indbragte sagen for byretten, der også var af den opfattelse, at overdragelsesprisen kunne fastsættes til 5,0 mio. kr. Skatteministeriet indbragte byretsdommen for Østre Landsret, hvor dommen var, at overdragelsesprisen skulle fastsættes til 10 mio. kr.

Aktionæren indbragte landsretsdommen for Højesteret.

Højesteret udtaler, at det er den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, der har bevisbyrden for dette. Højesteret var af den opfattelse, at Skatteministeriet havde løftet bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende for handelsværdien og henviser til de grunde, der er anført i dommen fra Østre Landsret.

Af dommen fra Østre Landsret fremgår blandt andet, at:

  • Den automatiske vurdering var baseret på såvel salg af sommerhuse, der lå i første række til vandet, som huse med en ikke nær så god beliggenhed
  • Konstaterede salgspriser for sommerhuse i første række til vandet, som det her omhandlede, var væsentligt højere end de offentlige ejendomsvurderinger.

Højesteret fandt i øvrigt ikke grundlag for at tilsidesætte den af Skattestyrelsen fastsatte handelsværdi på 10 mio. kr. Denne værdi var fastsat efter en besigtigelse af ejendommen og en sammenligning med faktisk konstaterede salgspriser i området.

Dommen er offentliggjort i SKM2019.74.

Kommentarer

Når en skattesag først har været indbragt for byretten og herefter for landsretten, kan sagen ikke indbringes for Højesteret. Der kan dog søges om såkaldt tredjeinstansbevilling, når sagen er af principiel karakter. Eneaktionæren søgte om sådan bevilling og fik den.

Højesteret har med dommen cementeret, at det er handelsværdien, der skal anvendes, når der sker overdragelse af fast ejendom mellem en aktionær og dennes selskab. Selv om der ikke var sket ombygning mv. af sommerhuset, havde aktionæren ikke krav på at kunne anvende en overdragelsespris svarende til den offentlige ejendomsvurdering.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem forældre og børn accepteres fortsat i hovedparten af tilfældene, at overdragelsesprisen kan fastsættes til den offentlige ejendomsvurdering endog nedsat med 15 %.

 

 

Skatteinformation August 2019 - REVITAX